بررسی وضعیت املاک در مناطق ۲۲ گانه تهران


وضعیت بازار ملک در تهران در دو ماهه نخست امسال، مناطق جنوبی را مشروط کرده است تا در بازه زمانی ۶۲ ماهه از مناطق شمالی از نظر نرخ رشد قیمت پیشی بگیرند.

معاملات لحظه آخری 22 شهرانمعاملات لحظه آخری 22 شهران

وضعیت بازار مسکن تهران در دو ماهه نخست امسال باعث شد تا مناطق جنوبی از نظر نرخ رشد قیمت در بازه زمانی ۶۲ ماهه از مناطق شمالی پیشی بگیرند. در حال حاضر، نسبت برابری قیمت شمال به جنوب به پایین ترین حد خود رسیده است. در دوره جهش قیمت این نسبت به نزدیک ۳ رسید. نتیجه جدیدی از این رالی در نظر گرفته شد.



























مناطق شهری تهران میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران در اردیبهشت ۱۴۰۱ (هزار تومان)
منطقه یک ۷۴۴۳۹
منطقه ۲ ۵۴۰۹۰
منطقه ۳ ۶۶۴۹۲
منطقه ۴ ۴۰۷۰۷
منطقه ۵ ۴۴۸۷۲
منطقه ۶ ۵۱۱۸۲
منطقه ۷ ۳۳۰۱۹
منطقه ۸ ۳۳۸۳۸
منطقه ۹ ۲۷۱۲۱
منطقه ۱۰ ۲۵۲۶۵
منطقه ۱۱ ۲۵۲۹۴
منطقه ۱۲ ۲۲۲۵۶
منطقه ۱۳ ۳۲۹۹۶
منطقه ۱۴ ۲۷۲۸۶
منطقه ۱۵ ۱۹۹۰۶
منطقه ۱۶ ۲۰۲۲۳
منطقه ۱۷ ۱۹۰۶۶
منطقه ۱۸ ۱۸۳۶۳
منطقه ۱۹ ۲۱۰۵۵
منطقه ۲۰ ۱۹۲۰۱
منطقه ۲۱ ۲۷۹۶۴
منطقه ۲۲ ۳۲۹۶۸
کل شهر تهران ۳۶۳۰۰

مقایسه تورم مسکن در شمال و جنوب تهران حکایت از سرریز تاریخی در بازار مسکن منطقه دارد. بررسی نبض بازار مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران حکایت از وقوع اتفاقات بی سابقه ای حداقل از زمان انتشار آمار قیمت آپارتمان ها توسط مناطق تهران دارد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، مقایسه تغییرات قیمت آپارتمان ها در دو گروه در مناطق شمالی و جنوبی شهر در تهران، همواره می تواند بازتابی از جهت گیری بازار املاک باشد. از آنجایی که همیشه یک فاصله معمولی بین قیمت ها در شمال و جنوب تهران وجود دارد، شکستن این فاصله نشان دهنده آشفتگی بازار و انتظار احیای یک رابطه سنتی سنتی است. روند از بین رفتن رابطه دائمی قیمت آپارتمان در شمال و جنوب تهران از سال ۹۷ و پس از آغاز جهش بی سابقه قیمت ها آغاز شد.

از آنجایی که در سال ۱۳۷۶ مناطق شمالی شهر به ویژه دو منطقه ۱ و ۵ تهران شروع به جهش کردند و روند تورم قیمت مسکن با فاصله کوتاهی به سایر نقاط تهران سرایت کرد که نتیجه پیوند دائمی قیمت مسکن بود. در شمال و جنوب تهران فروریخت. در حالی که قبل از دوره جهش اخیر، نسبت قیمت آپارتمان در شمال به جنوب تهران حدود ۲.۵ بود، این نسبت به تدریج از محدوده نرمال خارج شد، چرا که نرخ رشد قیمت آپارتمان در شمال تهران در ابتدای دوره جهش بسیار دور بود. نرخ رشد در جنوب شهر به این ترتیب این نسبت در مقطعی از سال ۱۳۷۸ به عدد ۳ رسید، یعنی میانگین قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۵ تهران سه برابر میانگین قیمت واحدهای معامله شده در مناطق ۹ تا ۲۰ بوده است.

اما فاز تنظیم رابطه قیمت مسکن در شمال و جنوب تهران پس از کاهش ریسک تاثیر متغیرهای غیراقتصادی بر بازارها، تحت تاثیر اعلام نتایج آمریکا از پاییز ۱۳۷۸ آغاز شد. انتخابات ریاست جمهوری. و خداحافظی ترامپ از کاخ سفید. این تعدیل روابط که تا یکی دو ماه پیش به طور مستمر ادامه داشت، گاه به شکل بیش از حد تورم مسکن در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی و گاه به صورت کاهش قیمت اسمی در شمال همراه با افزایش قیمت ها جنوب. در واقع روند تغییر قیمت مسکن در نقاط مختلف تهران در کمتر از دو سال گذشته به گونه ای پیش رفته است که نسبت قیمت شمال به جنوب شهر گاهی با کاهش همراه بوده و در مقاطعی ثابت مانده و گاه متورم می شود اما تورم به مراتب کمتر از تورم مسکن در بخش جنوبی شهر است. در نتیجه نسبت فراکسیون مذکور به تدریج احیا و از میزان آن کاسته شد.

اما اکنون حداقل از زمان انتشار آمار قیمت مسکن در تهران که اولویت تاریخی تورم مسکن در جنوب تهران نسبت به مناطق شمالی در بازار مسکن پایتخت است، اتفاق بی‌سابقه‌ای رخ داده است. گفته می شود از ابتدای سال ۹۶ تا پایان سال ۱۴۰۱ میانگین قیمت مسکن در معاملات در مناطق ۱ تا ۵ ۷.۵ برابر و در مناطق جنوبی یعنی ۹ تا ۲۰ برابر با ۷.۷ برابر بوده است. بنابراین تورم مسکن در جنوب شهر در میان مدت کمی جلوتر از تورم مسکن شمال شهر است.

این وضعیت باعث شده است که نسبت قیمت آپارتمان در شمال و جنوب تهران به شکلی کمتر از حد انتظار و عادی تغییر کند. اگرچه انتظار می‌رفت نسبت قیمت‌ها در شمال و جنوب ۲.۵ برابر نسبت قیمت‌ها در شمال به جنوب شهر همچنان احیا شود، اما این روند تا حدی ادامه پیدا کرده است که در حال حاضر نسبت قیمت‌های شمال به جنوب ادامه دارد. جنوب شهر به ۲.۴ رسیده است که به این معناست که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در معاملات در مناطق پنج گانه شمالی تهران ۲.۴ برابر میانگین قیمت در معاملات مناطق از ۹ تا ۲۰ اردیبهشت ۱۴۰۱ بوده است.

بنابراین، قیمت آپارتمان در شمال و جنوب مجدداً متفاوت شد، اما این بار نوع واگرایی با آنچه بین سال‌های ۱۹۹۷ تا ۱۹۹۹ اتفاق افتاد، متفاوت است و مواد آن برخلاف قبل، نتیجه افزایش شدید قیمت آپارتمان در صربستان است. جنوب تهران در مقایسه با شمال شهر. بر اساس گزارش اردیبهشت ماه، متوسط ​​نرخ رشد قیمت آپارتمان در مناطق ۹ تا ۲۰ که در سال ۹۸ حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد بود، اکنون به ۴۰ درصد رسیده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی علل انحراف تورم در شمال و جنوب تهران در نیمه بهار حکایت از تاثیر بازار مسکن بر دو موضوع مهم دارد. اولی بازگشت تقاضای سرمایه به بازار مسکن از سال ۱۴۰۱ و دوم تکمیل ظرفیت افزایش قیمت آپارتمان در شمال شهر و محدود کردن پتانسیل آن برای رشد آتی از دید سرمایه گذاران. از یک سو، گروهی از سرمایه گذاران املاک و مستغلات به دلیل افزایش ریسک متغیر غیراقتصادی و بازگشت انتظارات تورمی در یکی دو ماه اخیر دوباره وارد بازار املاک شده اند و خواهان تبدیل پول به املاک به عنوان گاوصندوق هستند. پناهگاه تورم در مناطق شمالی سقف رشد مسکن را پر کرد، سرمایه گذاران در مناطق جنوبی خرید را انتخاب کردند.

البته میانگین قیمت مسکن در تمامی مناطق شهر تهران در بازه زمانی پنج ساله ۹۶ تا پایان سال ۱۴۰۰ حدود ۸.۸ برابر افزایش یافته است که نسبت به تغییرات در مناطق شمالی و جنوبی به ویژه تغییرات اندکی بیشتر است. دلیل آن این است که مناطق مرکزی ۶، ۷ و ۸ و همچنین مناطق ۲۱ و ۲۲ در محاسباتی که «دنیای اقتصاد» برای مقایسه نبض قیمت ها در شمال و جنوب تهران انجام داده، لحاظ نشده است.