علت نوسانات در بازار املاک و مستغلات


اگرچه سهم غالب بازار مسکن تهران از خانه های بالای یک میلیارد تومان به واحدهای بالای دو میلیارد تومان رسیده است، اما معاملات نسبت به…

اگرچه سهم غالب بازار مسکن تهران از خانه‌های بیش از یک میلیارد تومان به واحدهای بالای ۲ میلیارد تومان رسیده است، اما معاملات نسبت به سال گذشته دو برابر شده است که نشان می‌دهد افزایش قیمت‌ها نه تنها تاثیری بر کاهش گردش مالی ندارد، بلکه در غیاب قوانین مالیات، هیجان سفته بازی و احتکار در بازار املاک و مستغلات همچنان حاکم است. کارشناسان عواملی مانند انتظارات تورمی، کاهش بازدهی بورس و افزایش قیمت نهاده های ساختمانی را در رونق مسکن موثر می دانند.

در تیرماه امسال بیش از ۶۷ درصد معاملات مسکن در تهران مربوط به خانه های بالای ۲ میلیارد تومان و حدود ۸۰ درصد نیز واحدهای بالای ۱.۵ میلیارد تومان بوده است.

تیرماه سال گذشته که سطح قیمت ها کمتر از الان بود، خانه های بالای یک میلیارد تومان ۸۰ درصد معاملات را به خود اختصاص دادند. در تیرماه سال گذشته ۵۰۷۱ معامله در تهران منعقد شد در حالی که امسال ۱۰۲۹۴ معامله بود. در واقع، با وجود افزایش قیمت ها، فروش دو برابر شده است.

بر اساس شاخص بانک مرکزی، قیمت هر متر فضای مسکونی در پایتخت در اولین ماه تابستان امسال به ۴۱ میلیون و ۷۰۴ هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل ۵.۸ درصد و نسبت به ماه قبل ۳۹ درصد افزایش داشته است. ماه گذشته. تا ماه مشابه سال قبل. معاملات نیز نسبت به خرداد ماه امسال ۲۶ درصد کاهش داشت اما نسبت به تیرماه سال گذشته رشد ۱۰۳ درصدی را به ثبت رساند.

پروفایل های ذکر شده نشان می دهد که افزایش قیمت ملک در تهران نه تنها تاثیری بر کاهش معاملات ندارد، بلکه به عنوان یک عامل احساسی منجر به افزایش تمایل به سرمایه گذاری در این بازار می شود.

افزایش ۵۶ درصدی معاملات واحدهای بالای ۲۰ سال

نوع معاملات در بازار مسکن سرمایه گذاری است اما قدرت تقاضای مصرف کننده بر جهت گیری سرمایه تاثیر می گذارد. به عنوان مثال، اگرچه به گفته دلالان املاک، مصرف کنندگانی که به دنبال خرید ملک هستند حضور پررنگی در این بازار ندارند، اما آمارها توضیح می دهند که سهم ساختمان های بالای ۲۰ سال ساخت از ۱۳.۱ درصد در تیرماه سال گذشته به ۲۰.۵ درصد افزایش یافته است. و در واقع نسبت به سال گذشته ۵۶ درصد رشد داشته است. این نمایه از یک سو نشان دهنده کاهش تقاضای مصرف کننده است و از سوی دیگر ممکن است نشانه ای از کاهش تزریق واحدهای آنلاک شده به بازار باشد.

بر اساس برخی آمارهای غیررسمی، ساخت و ساز در تهران به حدود ۲۰۰۰ دستگاه در ماه می رسید، در حالی که در اوایل دهه ۹۰ حدود ۲۰ هزار دستگاه در تهران تولید می شد. سهم واحدهای بدون قفل از کل معاملات در تهران به حدود یک پنجم رسیده است، در حالی که اکثر خریداران به دنبال واحدهای نوساز هستند اما توانایی خرید ندارند.

تحقیقات نشان می دهد که اولویت خریداران، املاک با ارزش افزوده با ظرفیت کامل است، اما سهم واحدهای قدیمی در معاملات هر ماه در حال افزایش است. در واقع، همسویی قدرت واقعی با سطح قیمت، جهت سرمایه گذاری در بازار املاک را تغییر می دهد.

افزایش تمایل به سرمایه گذاری در بازار مسکن تهران باعث شده است که این بخش در سه ماه گذشته با سه افزایش قیمت متوالی ۶.۱، ۸.۴ و ۵.۸ درصدی مواجه شود. این روند صعودی در شرایطی رخ داد که بازار در اوج حرکت قرار دارد اما نمی توان تاثیر انتظارات تورمی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تاثیر ریسک های غیراقتصادی بر بازار مسکن را نادیده گرفت. به نظر می رسد با توجه به ثبات نسبی قیمت ارز، کاهش بورس و کاهش قیمت خودرو، برخی از صندوق ها برای حفظ ارزش ملک وارد بازار مسکن شده اند.

برخی گزارش های غیر رسمی حاکی از آن است که در ۱۳ روز ابتدای مردادماه به دلیل رکود بازار خودرو و بورس، بازار مسکن از رونق نسبی برخوردار است. متوسط ​​قیمت پیشنهادی هر متر مربع در مردادماه نسبت به تیرماه ۴.۱ درصد افزایش داشته است. فعالان بازار املاک تخمین می زنند که تعداد معاملات بالای ۱۰ هزار معامله باقی بماند و این شرط تا پایان شهریور ماه جاری خواهد بود.

دو حفره در مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی وضعیت عمومی بازار املاک را به نفع دلالان و به ضرر مصرف کنندگان حفظ کرده است. از حدود سه سال پیش که قوانین مذکور توسط دولت و مجلس پیشنهاد شد، به دلیل نبود زیرساخت ها و اطلاعات کافی، اجرایی نشده است. بر اساس آخرین آمار سازمان امور مالیاتی، علیرغم شناسایی ۵۶۸ هزار واحد خالی در ۹ ماهه سال گذشته، میزان مالیات وصول شده از این واحدها در سه ماهه نخست امسال تنها ۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده است.

ظرفیت بازار مسکن اطراف تهران به پایان رسیده است

سعید لطفی، کارشناس بازار مسکن در تشریح وضعیت فعلی این بازار به ایسنا می گوید: گمانه زنی ها و گمانه زنی هایی که در حال حاضر در بازار مسکن شاهد آن هستیم، ناشی از عواملی مانند تورم، افزایش قیمت ارز و … است. تلاطم بازارهای موازی و عدم ساخت و ساز به ویژه در هشت سال اخیر است.

وی گفت: اقداماتی مانند مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه می تواند تا حدودی سفته بازی را مهار کند. اما مطمئناً این برنامه ها باید با پیشنهادی مطابق با تقاضا ترکیب شوند. این بدان معناست که ساخت و ساز باید افزایش یابد تا تعادل در بازار ایجاد شود.

فشار تقاضای مسکن به شهرهای اطراف نیز سرایت کرد

لطفی تاکید کرد: آنچه در بازار مسکن شاهد هستیم این است که در کلان شهرها به ویژه تهران فشار تقاضا برای مسکن وجود دارد. اگر به این تقاضا در قالب خرید یا اجاره پاسخ داده نشود، پدیده هایی مانند حاشیه نشینی، مسکن نامناسب، سازه های ناکارآمد، مهاجرت به حومه شهر و… را به دنبال دارد. البته به نظر می رسد ظرفیت های شهرهای اطراف تکمیل شده و قیمت آپارتمان در این مناطق نیز افزایش چشمگیری داشته است.

به گفته لطفی، دولت طرح نهضت ملی مسکن را با هدف ساخت یک میلیون واحد در سال در نظر گرفته است، اما ظاهرا این طرح با چالش هایی مواجه است که مهم ترین آن کمبود سپرده به دلیل کمبود ظرفیت متقاضیان است. این در حالی است که با تورم بیش از ۵۰ درصدی نهاده های ساختمانی مواجه هستیم. دولت اعلام کرده است که در ماه های آینده ۱۰۰ هزار واحد را افتتاح می کند، اما این تعداد ممکن است پاسخگوی تقاضای موثر در بازار مسکن نباشد.

این کارشناس بازار مسکن ارائه تسهیلات مناسب از سوی دولت به بخش خصوصی برای نیازهای تولید مسکن را پیشنهاد کرد و گفت: کاهش هزینه صدور پروانه، کاهش عوارض ساخت و ساز، ایجاد مالیات بر سفته بازی، کنترل قیمت نهاده های ساختمانی و ایجاد انگیزه برای سازندگان این امر می تواند منجر به ساخت فرآیند از پایین به بالا شود. در آن صورت می توان امیدوار بود که در میان مدت ثبات نسبی در بازار مسکن برقرار شود.